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Qual é o imposto sobre ganho de capital na venda de imóveis na Índia? Como calcular os ganhos de capital de longo e curto prazo e qual é a taxa de imposto aplicável? Um guia completo sobre IPTU.
Todos nós, um dia ou outro, compramos ou vendemos o imóvel. Nesse cenário, entender o imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis na Índia é o aspecto mais importante.
Um dos leitores do meu blog solicitou repetidamente este tópico. Por isso, pensei em escrever um post detalhado sobre o imposto sobre ganhos de capital na venda de imóveis na Índia.
Imposto sobre ganho de capital na venda de propriedade na Índia
Você precisa entender primeiro a definição de um ativo de capital, o que é cobrável e os tipos de classes de ativos.
O que é Ativo de Capital?
Entende-se por bem de capital os bens de qualquer natureza, fixos ou circulantes, móveis ou imóveis, corpóreos ou incorpóreos. Os bens de qualquer natureza, detidos pelo síndico, constituem um bem de capital. Mas excluindo os ativos como estoque em comércio (lojas de consumíveis ou matérias-primas mantidas para fins comerciais ou profissionais), terras agrícolas rurais, títulos de ouro e bens pessoais móveis como carros, celulares, roupas, móveis, joias, pinturas , desenhos, etc
Quando o ganho de capital é exigível?
Existem certas condições para cobrar o ganho de capital e elas são as abaixo.
# Deve haver um ativo de capital.
# O bem de capital é transferido pelo cessionário (Venda, transferência de propriedade). No entanto, a transferência é considerada em caso de distribuição de bens sob HUF, doação, TESTAMENTO ou fideicomisso irrevogável.
# Tal transferência ocorre durante o ano anterior. O significado de transmissão para transmissão de propriedade é até que a escritura de transmissão seja executada e registrada. No entanto, mesmo que a escritura de transmissão não seja registrada, ainda é considerada uma transferência se as condições abaixo forem atendidas conforme Sec.53A da lei de propriedade – deve haver um contrato por escrito, o cessionário pagou a contraprestação ou está disposto a cumprir sua parte no contrato e o cessionário deveria ter tomado posse do imóvel.
# Qualquer ganho ou lucro surge como resultado da transferência.
# Tal lucro ou ganho não está isento de impostos sob Sec.54, 54B, 54D, 54EC, 54EE, 54F, 54G, 54GA e 54GB.
Tipos de ativos de capital
Existem dois tipos de bens de capital. Um é o Ativo de Capital de Longo Prazo e outro é o Ativo de Capital de Curto Prazo.
Se o seu período de retenção for inferior a dois anos (menos de 24 meses), ele é chamado de ativo de capital de curto prazo. – Tributado de acordo com sua laje de imposto.
Se o seu período de retenção for superior a dois anos (mais de 24 meses), ele será chamado de ativo de capital de longo prazo. – Tributado @ 20% com benefício de indexação.
Cálculo de Ganhos de Capital (Seção 48)
Vamos primeiro tentar entender como o ganho de capital de curto prazo é calculado.
Ganho de Capital de Curto Prazo = Valor Total da Contraprestação – Custo de aquisição – Custo de Melhoria (se houver) – Despesas incorridas em conexão com tal transferência
Ganho de Capital de Longo Prazo = Valor Total da Contraprestação – Custo indexado de aquisição – Custo indexado da melhoria (se houver) – Despesas incorridas em relação a tal transferência
Aqui, você tem que entender alguns aspectos importantes.
Valor total da consideração –
O valor total da contraprestação é a contraprestação recebida ou a receber pelos cedentes em substituição aos ativos que ele transferiu. Tal contraprestação pode ser recebida em dinheiro ou em espécie. Se for recebido em espécie, o valor justo de mercado desses ativos é considerado o valor total da contraprestação.
O valor total da contraprestação não significa o valor de mercado desse ativo que é transferido.
Não faz diferença se (ou não) o valor total da contraprestação é recebido durante o ano anterior. Mesmo que o valor total da contraprestação seja recebido em parcelas em anos diferentes, todo o valor da contraprestação deve ser levado em consideração para o cálculo dos ganhos de capital, que se tornam exigíveis no ano da transferência.
Custo de Aquisição –
O custo de aquisição de um bem é o valor pelo qual foi adquirido pelo cessionário. As despesas de natureza capital para completar ou adquirir o título de propriedade são incluídas no custo de aquisição. Os juros sobre o dinheiro emprestado para comprar um ativo fazem parte do custo real do ativo.
Lembre-se de que os juros pagos por um empréstimo à habitação também são considerados o custo de aquisição. No entanto, os juros pagos ao fundo de previdência (EPF) se você tiver tomado algum empréstimo não são considerados uma despesa.
As despesas relativas a honorários advocatícios e corretagens relativas à aquisição de bens imóveis devem ser incluídas no custo de aquisição.
Se uma pessoa adquiriu um ativo de capital nas circunstâncias especificadas abaixo, o cálculo do ganho de capital no momento da transferência de tal ativo para o proprietário anterior é considerado como custo de aquisição. Esta regra é sempre aplicável e não tem exceções. As circunstâncias especificadas pela seção 49(1) são as seguintes:
(uma) aquisição de propriedade em qualquer distribuição de bens na partição total ou parcial de uma família hindu indivisa;
(b) aquisição de bens por doação ou testamento;
(c) aquisição de propriedade—
eu. por sucessão, herança ou devolução, ou
ii. em qualquer distribuição de ativos na dissolução de uma empresa, corpo de indivíduos ou outra associação de pessoas em que tal dissolução tenha ocorrido antes de 1º de abril de 1987, ou
iii. sobre qualquer distribuição de ativos na liquidação de uma empresa, ou
4. sob uma transferência para um trust revogável ou irrevogável, ou
v. por uma subsidiária integral indiana de sua holding, ou
vi. por uma holding indiana de sua subsidiária integral, ou
vii. sob um esquema de fusão, ou
viii. em regime de cisão; ou
ix. ao abrigo de um regime de conversão de empresa privada/empresa não cotada em LLP; ou
x. sobre qualquer transferência em caso de conversão de empresa/empresa individual em sociedade; ou
XI. em qualquer transferência, em realocação, de um ativo de capital pelo fundo original para o fundo resultante que se enquadra na seção 47 (viiac)/(viad); ou
xii. em qualquer transferência que se enquadre na seção 47 (viae)/(viiaf); ou
(d) aquisição de propriedade, por uma família hindu indivisa, onde um de seus membros converteu sua propriedade auto-adquirida em propriedade familiar conjunta após 31 de dezembro de 1969.
Se um bem de capital foi adquirido em qualquer uma das modalidades indicadas acima, o custo para o proprietário anterior será considerado como “custo de aquisição” para fins de cálculo do ganho de capital no momento de sua transferência. Não há opção neste sentido.
Quando o proprietário anterior adquiriu o imóvel da maneira acima mencionada, o proprietário anterior do imóvel significa o último proprietário anterior que adquiriu o imóvel por outros meios que não os mencionados acima. A esse custo será acrescido o custo de qualquer benfeitoria do bem a cargo do proprietário anterior, ou do autuado.
O custo de aquisição do imóvel deverá ser o justo valor de mercado a partir de 1 de Abril de 2001. No entanto, nos seguintes casos, o avaliado pode optar pelo custo real ou pelo justo valor de mercado do activo a 1 de Abril de 2001 , como custo de aquisição:
- onde o bem de capital passou a ser propriedade do síndico antes de 1º de abril de 2001; ou
- onde o bem de capital tornou-se propriedade do síndico por qualquer modo referido na seção 49(1) e o bem de capital tornou-se propriedade do proprietário anterior antes de 1º de abril de 2001.
Custo indexado de aquisição –
A fórmula é como abaixo.
Custo de aquisição indexado=(Custo de Aquisição/Índice de Custo de Inflação (CII) para o ano em que o ativo foi detido pela primeira vez pelo avaliado OU FY 2001-02, o que for posterior)* Custo do Índice de Inflação (CII) para o ano em que o ativo foi vendido ou transferido.
Vamos supor que você comprou a propriedade no ano fiscal de 2005-06 por Rs.50 lakh e vendeu o mesmo no ano fiscal de 2017-18 por Rs.1.5 Cr. Agora o custo indexado de aquisição será conforme a fórmula acima, ou seja,
Custo de Aquisição Indexado=(Rs.50 lakh/117)*272=Rs.1,16,23,931. Portanto, o Ganho de Capital a Longo Prazo = Custo Indexado ao Preço de Venda da compra de propriedade = Rs.33.76.069.
(Nota-De acordo com o Índice de Custo da Inflação (CII) abaixo, a taxa CII para o ano fiscal 2017-18 é 272 e para o ano fiscal 2005-06, é 117).
No entanto, se você não considerar o custo indexado, então o ganho pode ser dito como Rs.1 Cr lakh (Rs.1.5 Cr-Rs.50 Lakh). Mas no caso de tributação, o LTCG sobre bens de capital será após o ajuste do custo de compra à inflação ou ao Índice de Custo da Inflação (CII).
Se a propriedade foi adquirida conforme mencionado acima na Seção 49(1) como testamento ou presente, a fórmula é a seguinte.
Consulte a taxa CII mais recente em “Índice de custo de inflação do ano fiscal de 2001-02 ao ano fiscal de 2022-23”.
Custo de aquisição indexado=(Custo de Aquisição/Índice de Custo de Inflação (CII) para o ano em que o ativo foi detido pela primeira vez pelo proprietário anterior OU FY 2001-02, o que for posterior)* Custo do Índice de Inflação (CII) para o ano em qual o ativo foi vendido ou transferido.
Custo de Melhoria –
O custo de melhoria é o gasto de capital incorrido por um avaliado ao fazer quaisquer acréscimos/melhorias ao ativo de capital. Também inclui quaisquer despesas incorridas para proteger ou completar o título dos bens de capital ou para sanar tal título. Quaisquer despesas incorridas para aumentar o valor do ativo de capital são tratadas como custo da melhoria.
Alguns pontos a serem observados aqui são –
# Despesas efectuadas antes de 1 de Abril de 2001 não são consideradas.
# Não é permitida a dedução dupla do mesmo custo sob diferentes títulos.
# Encargos de melhoria se algo for pago também fazem parte disso.
Custo Indexado de Melhoria –
O custo indexado da melhoria para o cálculo do LTCG é obtido usando a fórmula abaixo.
Custo da melhoria * (CII para o ano em que foi transferido o último ativo/CII para o ano em que ocorreu a melhoria).
Pontos importantes a considerar ao comprar ou vender imóveis na Índia
# Existe uma restrição ao recebimento de dinheiro na venda de bens imóveis. Se qualquer pessoa receber dinheiro de Rs. 20.000/- ou mais na venda de bens imóveis como adiantamento ou como contrapartida de venda, será aplicada uma multa igual ao dinheiro aceito na venda.
# Se qualquer pessoa comprar ou vender bens imóveis cujo Valor do Imposto de Selo seja de Rs.30 lakhs ou mais, então será considerada uma Transação de Alto Valor, e o Registrador deve informar ao Departamento de Imposto de Renda sobre tal transação. O mesmo consta do Formulário nº 26AS do contribuinte. O imposto de renda, então, verifica o retorno da renda e se os ganhos de capital adequados foram divulgados ou não no ITR.
# Se qualquer pessoa vender o imóvel por Rs.50 lakhs ou mais, receberá a contraprestação de venda após a dedução de TDS@1%. De acordo com a lei, o comprador é obrigado a deduzir o TDS e depois pagar o valor do saldo do vendedor. O vendedor pode reivindicar o TDS ao apresentar sua declaração de renda. O TDS não é deduzido na venda de terrenos agrícolas.
# Os contribuintes podem agora obter isenção de ganhos de capital a longo prazo na venda de uma casa investindo em duas casas onde os ganhos de capital são inferiores a 2 Crore rupees. Anteriormente, a isenção estava disponível para investimento em apenas uma propriedade.
Conclusão – É um tema amplo e a tributação depende principalmente de caso a caso. No entanto, tentei o meu melhor para abordar o tema de uma forma simples. Deixe-me saber se você tiver alguma dúvida.
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