Devo colocar minhas sete propriedades de aluguel em uma corporação? Respostas FP

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Por Julie Cazzin com Allan Norman

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Q: Tenho sete imóveis para alugar em meu nome. Devo colocá-los em uma estrutura corporativa? Qual é o benefício (se houver) de fazer isso? Existem opções melhores? Neste momento, estou relatando a renda e as perdas sobre isso na minha declaração de imposto pessoal. — Mason, Londres, On.

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Respostas FP: Mason, você tem muito a considerar ao decidir se uma empresa numerada faz sentido, incluindo proteção ao credor, planejamento imobiliário, subsídio de custo de capital (CCA), represamento de caixa, possíveis vantagens fiscais e o custo de criação da corporação (US$ 2.000 ou mais).

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Também haverá taxas contábeis e legais para transferir adequadamente as propriedades para uma corporação, declarações anuais de impostos corporativos para pagar, uma conta bancária separada para gerenciar, um livro de atas de documentos importantes a serem mantidos, transferências de hipotecas e impostos de transferência de terras a serem considerados , bem como outros requisitos.

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A proteção ao credor é um benefício de transferir seus aluguéis para uma empresa numerada. Com sete propriedades de aluguel – representando, eu suspeito, uma parte significativa de seu patrimônio líquido – alguma proteção adicional pode ser uma coisa boa se você for processado pessoalmente.

Pode não haver economia de impostos anuais ao adicionar aluguéis a uma corporação, especialmente se você for um funcionário bem pago. As empresas pagam uma alíquota baixa de imposto corporativo sobre a renda comercial ativa, não sobre a renda passiva, que é mais provável que sua renda de aluguel seja considerada.

Eu recomendo que você visite seu contador e confirme o diferencial de alíquota de imposto entre sua renda pessoal e sua empresa de aluguel proposta e ajude a identificar quaisquer economias fiscais.

Por outro lado, os proprietários de negócios corporativos com receita ativa de negócios são mais propensos a ter aluguéis em uma holding. Eles podem acumular o adiantamento para uma nova propriedade muito mais rápido do que você poderia pessoalmente.

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Por exemplo, ganhar um dólar de renda ativa deixa você com cerca de 85 centavos para investir após os impostos, enquanto você pode ficar com apenas 50 centavos após os impostos se estiver ganhando essa renda pessoalmente.

À medida que sua empresa operacional ganha dinheiro em excesso, você pode enviá-lo como dividendos à sua holding para fins de investimento, como investimentos em propriedades de aluguel. O planejamento imobiliário é outro motivo para considerar a mudança de seus aluguéis para uma corporação. Ou seja, para adiar o imposto sobre ganhos de capital e evitar o inventário.

Se você estiver deixando seus aluguéis para seus filhos, haverá imposto sobre ganhos de capital a pagar em sua morte – sejam as propriedades vendidas ou não. O imposto sobre ganhos de capital sobre os aluguéis pode ser diferido se mantido em uma corporação quando você passar, mas você pode enfrentar um ganho de capital maior na transferência de suas ações corporativas para seus filhos se os aluguéis valorizarem. Um benefício adicional a considerar é evitar taxas de inventário, colocando um segundo testamento em sua corporação.

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Estou curioso, Mason, o que você está fazendo sobre o subsídio de custo de capital? Se você ainda não o fez, explore isso com seu contador, mesmo que seja apenas para seu próprio conhecimento.

Geralmente, você pode deduzir quatro por cento do valor do seu prédio de sua renda tributável a cada ano, com exceção do primeiro ano. Essa é uma boa economia de impostos, mas há um problema, e isso se chama “recaptura”. Vender um imóvel não depreciado, no qual você reivindicou a CCA, significa devolver o valor reivindicado.

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Por exemplo, se você deduziu $ 100.000 ao longo de 20 anos e a propriedade não se depreciou em 4% ao ano, você terá que devolver os $ 100.000, mas a inflação é sua amiga neste caso. Você prefere pagar um dólar hoje ou esse mesmo dólar daqui a 20 anos? Muitas vezes é melhor adiar porque o valor de um dólar diminui com o tempo.

O CCA pode ser reivindicado se seus aluguéis são de propriedade pessoal ou corporativa. Se você pretende reivindicar o CCA, que é opcional anualmente, certifique-se de ter uma boa compreensão de como ele funciona ao longo da vida útil do aluguel, trabalhando com um contador que possa calcular os números para o seu caso específico.

Considere também o represamento de dinheiro, especialmente agora que as taxas de juros estão subindo. Em geral, o represamento de caixa é uma estratégia para converter dívidas pessoais (cujos juros são não dedutíveis) para dívida comercial (juros é franquia). Isso é apenas para pessoas com grandes dívidas não dedutíveis, como uma hipoteca ou um grande empréstimo de carro.

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A abordagem básica é usar sua renda mensal de aluguel para pagar a hipoteca de sua dívida não dedutível (ou seja, sua hipoteca pessoal). Em seguida, você empresta fundos para pagar a hipoteca do seu imóvel alugado. Em essência, você está convertendo uma dívida não dedutível em uma dívida dedutível.

Mason, dei-lhe algumas orientações, mas não há uma resposta fácil. Converse com um advogado, contador ou planejador financeiro com experiência nesta área para acertar os detalhes.

Allan Norman fornece serviços de planejamento financeiro certificados mediante pagamento de taxas por meio da Atlantis Financial Inc. Ele também está registrado como consultor de investimentos na Aligned Capital Partners Inc. Ele pode ser contatado em www.atlantisfinancial.ca ou alnorman@atlantisfinancial.ca

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